Reforma Tributária: o que muda para quem recebe aluguel e possui imóveis?

A Reforma Tributária também trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário.

Para quem recebe renda com aluguel, uma das principais dúvidas é: todo proprietário de imóvel passará a pagar IBS e CBS?

A resposta é não.

O enquadramento depende de diversos fatores, como a quantidade de imóveis, a receita obtida e a forma como a atividade é realizada.

Por isso, proprietários precisam analisar antecipadamente como a Reforma Tributária poderá afetar sua estrutura patrimonial e seus rendimentos.

Pessoa física também pode ser afetada

A Reforma Tributária não significa que todo aluguel recebido por pessoa física será automaticamente tributado pelo IBS e pela CBS.

A legislação estabelece critérios específicos para o enquadramento.

Entre as situações previstas estão casos em que a pessoa física possui mais de três imóveis destinados à locação e obtém receita anual superior a R$ 240 mil, observadas as demais regras legais.

Por isso, é importante analisar a situação individualmente antes de concluir que haverá ou não incidência dos novos tributos.

Existe redução para as operações imobiliárias

Para as operações de locação que forem enquadradas no novo sistema, existe uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS, conforme as regras aplicáveis.

Também existem regras específicas para imóveis residenciais, incluindo a previsão de redutor social.

Na prática, isso significa que o impacto tributário não deve ser analisado simplesmente comparando uma alíquota cheia com outra.

É necessário considerar todas as regras específicas aplicáveis à operação.

Pessoa física ou empresa: qual é a melhor opção?

Essa é uma das principais análises que os proprietários de imóveis deverão fazer.

Dependendo da quantidade de imóveis, do valor dos aluguéis, dos custos envolvidos e da estrutura patrimonial, pode ser necessário comparar cenários diferentes.

Por exemplo:

Cenário 1 — Manter os imóveis na pessoa física

Nesse caso, é necessário analisar a tributação atual e os possíveis impactos da Reforma Tributária sobre os rendimentos.

Cenário 2 — Estruturar a atividade por meio de uma empresa

Nesse cenário, devem ser considerados os tributos, custos administrativos, contabilidade, estrutura societária e demais despesas relacionadas à manutenção da empresa.

A melhor escolha não é necessariamente a que apresenta a menor alíquota.

É preciso avaliar quanto efetivamente sobra no bolso do proprietário depois de todos os tributos e custos.

O valor do aluguel também precisa ser analisado

Outro ponto importante é a formação do preço.

Se os custos tributários aumentarem ou se houver mudanças na estrutura da operação, o proprietário poderá precisar rever o valor do aluguel para preservar sua rentabilidade.

Por isso, algumas perguntas precisam ser respondidas:

• Qual é a receita anual dos imóveis?

• Quantos imóveis estão alugados?

• Qual é o custo de manutenção?

• Existem despesas com administração imobiliária?

• O imóvel é residencial ou comercial?

• Qual é o impacto tributário atual?

• Como ficará a tributação durante a transição?

• Vale a pena manter os imóveis na pessoa física?

• Uma estrutura empresarial seria mais eficiente?

  
  

A Reforma Tributária exige planejamento patrimonial

A discussão sobre imóveis não deve ficar restrita à questão tributária.

A decisão entre pessoa física e pessoa jurídica também pode envolver planejamento patrimonial, sucessório, custos administrativos e organização dos investimentos.

Por isso, cada proprietário precisa fazer uma análise individual antes de tomar decisões.

Reforma Tributária: o que muda para Airbnb e locação por temporada?

O crescimento das plataformas de hospedagem e locação por temporada trouxe uma nova realidade para proprietários de imóveis.

Com a Reforma Tributária, quem trabalha com Airbnb e locação por temporada também precisa ficar atento.

Mas existe um ponto importante: anunciar um imóvel no Airbnb não significa, automaticamente, que o proprietário passará a recolher IBS e CBS.

O enquadramento dependerá das características da atividade e das regras previstas na legislação.

Airbnb será tributado pelo IBS e CBS?

A resposta depende da situação do proprietário.

A legislação estabelece regras específicas para determinadas operações de locação residencial por período de até 90 dias realizadas por contribuintes do regime regular.

Além disso, é necessário analisar fatores como:

• quantidade de imóveis;

• receita obtida;

• frequência das locações;

• natureza da atividade;

• forma de exploração do imóvel;

• enquadramento tributário do proprietário.

  
  

Portanto, não é correto afirmar que todo proprietário que utiliza uma plataforma como Airbnb será automaticamente incluído na tributação do IBS e da CBS.

Airbnb profissional é diferente de uma locação ocasional

Existe uma diferença importante entre alguém que eventualmente aluga um imóvel e uma pessoa que transforma a locação por temporada em uma verdadeira atividade econômica.

Para quem trabalha profissionalmente com Airbnb, a análise precisa ser muito mais ampla.

Não basta olhar apenas para o valor recebido dos hóspedes.

É necessário calcular o resultado efetivo da operação.

Quais custos devem entrar na conta?

Quem trabalha com locação por temporada normalmente possui uma série de despesas que reduzem a rentabilidade.

Entre elas estão:

• comissão da plataforma;

• limpeza;

• lavanderia;

• manutenção;

• condomínio;

• IPTU;

• energia elétrica;

• internet;

• administração;

• reposição de itens;

• despesas com divulgação;

• eventuais taxas de gestão.

  
  

Imagine um imóvel que gera R$ 10 mil em reservas durante determinado período.

Esse valor não representa necessariamente R$ 10 mil de lucro.

Depois das comissões, limpeza, condomínio, manutenção e demais despesas, o resultado pode ser muito menor.

Com a Reforma Tributária, essa análise se torna ainda mais importante.

O problema não é apenas a alíquota

Uma das maiores armadilhas para quem trabalha com locação por temporada é olhar somente para a alíquota do imposto.

O que realmente importa é o resultado final da operação.

A pergunta correta é:

Quanto sobra depois dos impostos, das taxas das plataformas e de todos os custos do imóvel?

Essa resposta pode mudar completamente a percepção sobre a rentabilidade do negócio.

E se eu tiver vários imóveis?

A situação merece ainda mais atenção quando o proprietário possui vários imóveis destinados à locação.

Nesse caso, a quantidade de imóveis e o volume de receita podem influenciar o enquadramento tributário.

Por isso, proprietários com múltiplos imóveis devem fazer uma análise individualizada antes de decidir como continuar explorando os imóveis durante a transição da Reforma Tributária.

Pessoa física ou empresa?

Para quem possui uma operação profissional de locação por temporada, também pode ser necessário comparar diferentes estruturas.

Manter os imóveis na pessoa física pode ser adequado em determinadas situações.

Em outras, uma estrutura empresarial pode apresentar vantagens, dependendo da receita, dos custos, da quantidade de imóveis e dos objetivos do proprietário.

Não existe uma resposta única para todos.

A melhor estrutura depende dos números da operação.

Como se preparar?

Quem trabalha com Airbnb deve começar a organizar informações como:

Receita: quanto cada imóvel gera por mês e por ano.

Custos: quanto é gasto para manter cada imóvel funcionando.

Comissões: quanto as plataformas descontam das reservas.

Tributação: quais impostos são pagos atualmente.

Quantidade de imóveis: quantas propriedades estão sendo exploradas.

Rentabilidade: quanto realmente sobra depois de todas as despesas.

Com essas informações, fica muito mais fácil simular o impacto da Reforma Tributária.

Planejamento é a melhor estratégia

A Reforma Tributária será implantada gradualmente até 2033, permitindo que os proprietários tenham tempo para avaliar os impactos e adaptar suas operações.

Para quem trabalha profissionalmente com Airbnb, o momento de fazer as contas é agora.

Não analise apenas quanto entra. Analise quanto realmente fica.

Nosso escritório pode ajudar você a avaliar a tributação da sua atividade de locação por temporada, comparar cenários e identificar a estrutura mais adequada para o seu negócio diante da Reforma Tributária.

O que fazer agora?

A Reforma Tributária será implementada gradualmente até 2033.

Esse período de transição permite que proprietários e investidores façam simulações e ajustem sua estrutura com antecedência.

Não espere a mudança chegar para descobrir quanto ela vai impactar sua renda.

Nosso escritório pode analisar sua carteira de imóveis, sua receita de aluguel e os diferentes cenários tributários para ajudar você a tomar decisões com mais segurança e planejamento.